מהמייל: אזהרה מהשקעות בדיור בארה"ב

להסיר מכשול
לתועלת הרבים: אודות השקעות נדל"ן בארה"ב

לאחרונה התרחשו הרבה מאוד הונאות נדל"ן אמריקאים בהם אברכי כולל רבים בארץ הפסידו את כספם. לא מזמן, למעלה מ-400 אברכים קנו בתים בטרנטון ניו ג'רזי והפסידו את רוב או כל כספם. הדיין המודע לעניין הינו הרב סילמן.

אם השקעת בטרנטון והינך מעוניין לקבל חוות דעת בנושא, נא לשלוח לי אימייל ואשתדל לעזור.
kaufman@pltmgt.com

אנשים החלו לאחרונה לשווק קרקע למכירה בארה"ב. רוב הישראלים אינם מודעים לכך שעלות קרקע בארה"ב לבניית בית יכולה לנוע בין 1000-2000 דולר. ישנם מאות אלפי דונמים בארה"ב, פנויים ומוכנים לבניה עם תשתיות מים, ביוב, מדרכות וכו'. לעיתים קרובות הקרקע נותר ריק 30-40 שנה מרוב שיש שפע קרקעות לבניה. באמריקה נפוצה תופעה של קרקעות שלעולם אינן נמכרות.

מציאות זו רחוקה מאד מזו המוכרת לנו בישראל.
ישראלי שומע על קרקע במחיר 10.000 דולר וזה נתפס בעיניו כמציאה גדולה.
אך אין זה כך. בדרך כלל, אנשים שומרי תורה ומצוות מוכרים קרקעות אלו לשומרי תו"מ כיון שיש אימון אחד בשני. קל מאוד לבדוק אם הקרקע באמריקה הינה השקעה טובה: פשוט שואלים משקיע אמריקאי כלשהו, העוסק בהשקעות באמריקה. סביר להניח שהוא אף יצחק מהשאלה. נדיר מאוד למצוא באמריקה קרקע שמשתלם להשקיע בה, מכיון שיש כל כך הרבה קרקע פנויה. אמנם יש קרקעות בארה"ב עם ערך, הידועים לקבלנים אמריקאים בעלי שם, אך קרקעות אלו אינן מוצעות למכירה למשקיע הישראלי. אני משקיע בנכסים אמריקאים מעל 30 שנה, וכואב הלב לראות כיצד מנסים לרמות את אחינו בית ישראל.

באמריקה זה כמעט בלתי אפשרי לקבל מימון לבניה מאז התרסקות הנדל"ן.
זה גם הסיבה שקרקעות נמכרות בזול היום באמריקה כיון שהסיכוי שייבנו נמוך מאוד.
בארה"ב משיגים היתר בנייה מיד. בישראל לוקח שנים לקבל היתר בנייה.
כדי לשכנע ישראלי לקנות קרקע, אומרים לו "יש לנו היתר בנייה!".
באמריקה זה ממש בדיחה. כולם מקבלים היתר בנייה בקלות.
זהו פרסום שנועד להטעות את הקונה הישראלי.

כמו כן, רבים מאתנו התפתו וקנו בתים בקליבלנד, פילדלפיה או רוצ'סטר.

לפעמים מציעים לקונים תשואה מובטחת שמשולמת מתוך הכסף שהקונה נתן למוכר בעת קניית הבית. כתבה זו מסבירה מדוע השקעה זו אינה משתלמת לטווח הרחוק.

בני מיעוטים בארה"ב עוברים דירה לעתים קרובות ופינוי דייר עולה בדרך כלל $6000 או יותר.

משווקי הבתים בדרך כלל אינם מספרים לקונה שדייר מבני מיעוטים אמריקאי עובר דירה בממוצע כל 14 חודש. הם מראים למשקיעים את הבתים שבמקרה מאוכלסים במשך כמה שנים ברצף, ולא מראים את הבתים שעברו בהם הרבה שוכרים ושהבעלים הפסידו מהם כסף.

בדרך כלל המשקיע לא מודע להוצאה של $6000 שיכולה להכפיל את עצמה במידה שמתחלפים שני דיירים בשנה אחת. זו אחת הסיבות שבתים באזורי מיעוטים נמכרים במחיר כל כך זול בארה"ב.

צבע עופרת ואסבסט:

בבתים רבים בארה"ב שנבנו לפני שנת 1978 ישנו צבע המכיל עופרת. בארה"ב אסור ע"פ חוק להשכיר דירה למשפחה עם ילדים כאשר צבע העופרת גלוי. כמו כן, בהרבה מאוד בתים יש אסבסט.

עלות הסרת צבע העופרת והאסבסט מהבית יכולה להגיע לעשרות אלפי דולרים, בלי גוזמה. אם מישהו נתפס בהסרת העופרת והאסבסט בלי חברה המורשית לכך, הוא יישלח לכלא וממשלת ארה"ב יחד עם המדינה שבה נמצאת הבית יתבעו את בעל הבית. לא ניתן לרכוש ביטוח המכסה הסרת צבע עופרת ואסבסט, מכיון שמחיר ההסרה גבוהה מדי.

מדוע רוב הבנקים בארה"ב אינם נותנים משכנתא על אף בית משפחתי שאינו בבעלות פרטית? מדוע כל הבנקים מחייבים את המלווים לחתום על טופס שמצהיר כי הקונה עצמו יגור בבית? התשובה היא מפני שבתים משפחתיים פרטיים הם בדרך כלל השקעה בעלת סיכון גבוה. לעתים קרובות, ההכנסות של הבית לא יכסו את ההוצאות (מסים, מים, תיקונים, תחזוקת מערכת החימום) גם בלי משכנתא על הנכס. וכל זה מדובר כאשר יש שוכר ישר, אמין וטוב. בית פנוי ללא שוכר הוא הסיכון העיקרי בהשקעות בבתים פרטיים. בארה"ב ישנם בתים פנויים לרוב, שנשארים כך שנים רבות.

בישראל, מושג של "בית פנוי" אינו קיים.

בדרך כלל בארה"ב, הערך של בית משפחתי פרטי עולה מעט ולאט מאד, מכיון שיש הרבה שטח ועלות הבניה נמוכה. אולם מחירי הבתים עלולים לצנוח באופן דרמטי במידה והבנקים חוששים לספק הלוואות. כאשר אין מימון זמין, מחירי הבתים צונחים מהר מאוד.

באזורים בהם חלה ירידת מחירים דרסטית, הבתים עשויים להימכר אפילו ב– $10,000 כאשר הערך השכונתי משתנה בין רחובות. קונה שאיננו מקומי אינו יכול להעריך את ערך הבית בלי להתמצא במקום מקרוב.

בשכונות מיעוטים ניתנות הלוואות מועטות יחסית עבור בית בו גרים הבעלים.

הממשלה ניסתה להתערב ולהכריח את הבנקים לתת הלוואות גם בשכונות אלו.

לאחוז גבוה מבני המיעוטים לא מוכנים לתת אשראי. קונה שאינו יכול לקבל משכנתא, אין לו אלא לקנות במזומן, אלא שלקונה שאינו מקבל אשראי בדרך כלל אין הרבה כסף מזומן.

לכן המחירים בשכונות מיעוטים הם בדרך כלל פחות ממחצית ממחיר הבתים בשכונות של מעמד הביניים. גורם "הבית הפנוי" הוא רלוונטי הרבה יותר כשמדובר בבית באזור מיעוטים לעומת בית בשכונה טובה יותר.

בדרך כלל, בית בשכונת מיעוטים ניתן להשכיר רק לבן מיעוטים. נדיר למצוא שוכר מסוג זה שישלם יותר מ-$800 - $700 שכירות בחודש. כמו כן, קיימת תופעה שכיחה יחסית, בה השוכר מפסיק לשלם שכירות לגמרי, ובעקבות כך יש לפנותו מהבית. תופעה זו נפוצה במיוחד באזורים בהם יש הרבה בתים פנויים.

בדרך כלל בעלי בתים מתחילים את הליכי הפינוי רק לאחר שעברו חודש עד חודש וחצי ללא תשלום. במידה והעורך דין פועל מהר, לוקח ארבעה עד שישה שבועות נוספים כדי לפנות את הדייר. העלות היא $1200 - $800 לעורך הדין, עם תוספת של $500 למרשל המבצע את הפינוי. בהתחשב בסכומים הרשומים לעיל, כשמדובר בשכירות חודשית של $700 לחודש, בעל הבית יפסיד קרוב ל-$3000 בסוף הליך הפינוי, וזה בתנאי שיש לבעל הבית אדם שמטפל בפינוי במהירות. בדרך כלל ההפסד מגיע ל-$4000 או יותר. גם במקרה שהדייר עוזב מבלי שיפנו אותו, דיירי מיעוטים תמיד מפסיקים לשלם שכירות כמה חודשים לפני שהם עוזבים.

תמיד.

ברגע שהדייר עוזב, דרושה השקעה כספית נוספת על מנת להכין את הבית לשוכר הבא. אין דבר כזה להשכיר בית מבלי להשקיע בשיפוצים. רווקים וזוגות בדרך כלל לא שוכרים בתים, מכיון שעלות התחזוקה גבוהה מדי. השוכרים הם בדרך כלל משפחות עם ילדים, והם גורמים נזק לבית.

סטטיסטית, בני מיעוטים עוברים כל 14 חודשים!

משקיע הנמצא מעבר לים צריך לקוות שמנהל הנכס יטפל בשיפוצים, ונתון לחסדיו. כל חודש אבוד הינו הפסד הכנסה. השקעה הנסמכת לגמרי על מנהל נכסים, יש בה סיכון שהמנהל יהיה עסוק מדי מלתת תשומת לב מספקת שעבודת השיפוץ תתחיל ותסתיים מהר, ובמחיר הנכון.

באופן כללי, עלות מינימלית של שיפוצים לבית מפונה הנו $4500 - $2500, במידה ומוצאים קבלן זול. יעברו שבועיים שלושה עד שיחלו ויסתיימו השיפוצים, במידה ומישהו מפקח על העבודה והקבלן גם יכול להתחיל מיד. אחרי השיפוץ, לוקח עוד שבועיים שלושה עד שמוצאים דייר חדש שעובר ראיון. בדרך כלל הדייר לא עובר מיד לבית, אז בשבועיים שלושה הקרובים גם לא יתקבלו דמי שכירות. בעל הבית יכול לצפות להפסד שכירות בסך $2800 לפחות.

נוסיף לזה $3000 על שיפוצים ו-$1200 שכר טרחה - עורך דין במידה שצריך.

הגענו לסכום כולל של בערך $7000. נתונים אלו נכונים אך ורק אם בעל הבית שולט במצב ומטפל בעניין. הרבה מאוד דיירים בני מיעוטים אינם מפחדים כלל מפינוי או מעזיבת הבית, ומשאירים אותו במצב קטסטרופלי עם חוב מצטבר.

והחשוב מכל, קשה מאוד לסמוך על מישהו אחר שישתמש בכסף שלך בצורה אחראית כדי לטפל בכל הבעיות. האם אתה יכול להיות בטוח שאכפת לו מהכסף שלך? יתכן שלמנהל הנכס יש צוות עובדי שיפוצים משלו, ואינו אומר למשקיע שהוא מעסיק את עצמו על מנת לבצע את התיקונים.

אם הבית לא חדש, יש צורך לבצע שיפוץ רחב פעם בשנה בעלות של $1000 עד $3000 בממוצע, הכולל את מערכת החימום או הקירור, כי דייר לא ישלם שכירות אם מערכת החימום אינה פועלת. מערכות החימום הנם מסובכים ויקרים. בנוסף, כל שלוש שנים צריך לסייד דירה מושכרת בעלות של כ- $2500. מסי מקרקעין ומים עולים

כ-$5500 לשנה. לדייר אין תמריץ לחסוך במים. אם לדייר יש גישה לתרמוסטט, הוא ישאיר את הגז דלוק וכן לא ישלם את חשבון החשמל אלא ישאיר אותו בסוף כחוב לבעל הבית. גם פינוי דיירים פשוט יחסית, יגרום להפסד כספי בשכירות, עלות פינוי הדייר והפסד בשכירות בפרק זמן שאין שוכר בבית. לפעמים בני מיעוטים לוקחים אתם את מוצרי החשמל של בעל הבית כשעוזבים. כל החישוב הנ"ל אינו כולל עלות דמי ניהול. עלות שנתית ממוצעת לבית משפחתי יחיד באזור מיעוטים בהתחשב בגורם "הבית הפנוי" הנו לפחות $10,000 לשנה ולעתים קרובות מגיע להרבה יותר.

מיסים/מים = $5500

שיפוצים = $1500

חוב אבוד = $1400

שיפוצים לאחר פינוי דייר = $2500

זמן פינוי הדייר = $1400

זמן חיפוש דייר חדש = $700

עלות ניהול = $600

עלות ביטוח = $2500

סה"כ = $18,000

נתונים אלו אינם כוללים עלות מוצרי חשמל, צביעה כל שלוש שנים ועלות פינוי במידת הצורך. שכירות חודשית בגובה $700 תגיע ל- $8400 בשנה. עשה את החשבון בעצמך. חוץ מכל הנאמר, יש לקחת בחשבון שבתים אלו נבנו מזמן.

ארונות מטבח מתפרקים, גג מתישן, צנרת אינסטלציה מתפרקת, לצנרת הגז יש תוחלת חיים מוגבלת וכו' וכו'. עלות כל אחת ממערכות אלו יכולה להגיע לאלפי דולרים. כיצד אפשר להשאיר מערכת חימום ששווה כ-6000 דולר בידי דייר מבני מיעוטים?!

הבתים בארה"ב בנויים מעץ, ולכן מאוד דליקים. בתים באזורי מיעוטים מועדים לשרפות, בעיקר כשהם מפונים. בנוסף, בני מיעוטים נוטים "להיפגע" ואז לתבוע את בעל הבית. עורך הדין של הדייר אינו גובה תשלום על התביעה, מכיוון שהוא מקבל אחוזים מההסדר הסופי. אם אין ביטוח, הדייר עלול לקבל את החזקה על הבית. ביטוח הוא הוצאה שנתית נוספת בהשקעה. חשוב לציין שאם המשווק של ההשקעה אינו מזכיר כלל את עלות הביטוח, צריך לחשוש שיש עוד הרבה דברים שלא סיפר לך. בארה"ב צריכים שני סוגים של ביטוח: ביטוח אש, וביטוח נזק אישי שעלול לקרות לדייר או לאנשים אחרים שנופלים בבית או מחוץ לבית.

על מנת לבחון אם מציגים את השקעת הנדל"ן באופן אמין חשוב שגורם "הבית הפנוי" יוסבר לקונה, מכיון שזוהי ההוצאה הכי גדולה והכי קל להסתיר אותה.

(מידע זה קריטי ביותר למשקיע שמגיע מארץ שבה אין מושג של בית פנוי)

מכיון שבית פרטי באזור המיעוטים הנו השקעה גרועה ביחס להכנסות, מעט מאד משקיעים אמריקאים מעוניינים לקנות בתים אלו כהשקעה לטווח ארוך. כתוצאה, הם נמכרים רק כשהם ריקים ומפונים אך ורק למי שמעוניין לגור בהם. כלומר, המוכר צריך לשפץ את הבית ולתחזק אותו כל זמן שהוא ריק - עד שיימכר. בדרך כלל אנשים משחיתים בית ריק תוך זמן קצר אחרי שהוא מתפנה. שוברים קירות, רצפות ותקרות על מנת לגנוב את צנרת הנחושת המובנית בבית, ותוך כדי הורסים לגמרי את המטבח והשירותים. הם שוברים גופי תאורה וחימום, ולעתים קרובות הורסים רק מתוך הנאה וכיף. לפעמים גם מחוסרי בית משתכנים שם. מכירת בית אורכת בדרך כלל 60 יום, בנוסף לעלויות עורך דין ומתווך. (מכירת בית באזור מיעוטים אורכת כ-5 חודשים, ולאורך תקופה זו הבית מוכרח להישאר ריק. בחוזה יש סעיף של משכנתא בו כתוב שהמוכר חייב לתחזק את הבית בתקופה בה הקונה משיג משכנתא, ואם הקונה אינו מצליח לקבל משכנתא, המכירה מבוטלת, הקונה מקבל בחזרה את הפיקדון ואין לבעל הנכס ברירה אלא לשלם לעורך דין שלו ולהחזיר את הנכס הפנוי חזרה לשוק).

*סעיף 8* – הממשל האמריקני במסגרת חוקי הדיור, בסעיף 8, יזם תוכנית השתתפות בשכירות של נזקקים. השכירות המשולמת גבוהה משיעור השכירות המקובל. שוכרים הזכאים לקבל במסגרת של סעיף 8, הם בעלי הכנסה נמוכה, אינם אנשים איכותיים, וכמעט תמיד מובטלים המתקיימים מאבטחת הכנסה. לעיתים קרובות הם משחיתים נכסים ומתנהגים באלימות. הממשלה מחייבת שהבתים המשמשים לסעיף 8 יהיו במצב מצוין. אם יש אפילו סדק בצבע או טפטוף מהברז, הממשלה תפסיק לשלם את חלקה בשכירות. ניתן לקרוא את כל רשימת הכללים והדרישות באינטרנט. לפני שהממשלה תחזור לשלם את חלקה בשכירות, נשלח מבקר לבדוק את הבית שנית. אם מוצאים עוד בעיה, לא יחזרו לשלם את השכירות. ישנם מקומות בהם חל איסור פינוי דיירי סעיף 8 מבית שאינו עומד בסטנדרטים שנקבעו על ידי המדינה, וכתוצאה הדייר גר בבית ללא תשלום דמי שכירות! צריך שמישהו יפגוש את המבקר, ולעתים קרובות הדייר אינו מכניס את הקבלן או איש המקצוע לבית כדי שיוכל לבצע את השיפוצים.

תשלומים שנתיים לבית משפחתי אמריקאי:

מיסים
מים
תיקון ואחזקת מערכת חימום
תיקונים כלליים לבית עץ ישן
ביטוח
דמי ניהול
עלויות בית פנוי: (בני מיעוטים אמריקאים עוברים כל 14 חודשים בממוצע)
תיקונים לפני דייר חדש
חוב אבוד (בדרך כלל חודשיים של שכירות)
הפסד דמי שכירות בזמן השיפוץ
הפסד דמי שכירות בעת שמחפשים דייר (בדרך כלל 2-3 שבועות)
גניבת מוצרי חשמל כאשר הדייר עוזב
חשבונות ישנים שלא שולמו (מים, חשמל, גז)
מבדק מכולת:

אם היה לך $50,000, האם היית קונה מכולת ביפן ונותן לאדם אמין מאוד לנהל לך אותה? לא היית עושה זאת משתי סיבות. ראשית כל, אולי הוא יעזוב, יחלה או שתצטרך לפטר אותו. שנית כל, בכדי לנהל עסק, דרוש אדם שישקיע את מלוא תשומת הלב כדי שהעסק יצליח. מנהל נכס שגר בקצה השני של העולם ומרוויח $75 לחודש על הניהול, אינו משתכר דיו כדי לתת תשומת לב במידה מספקת לצרכים של בית משפחתי, גם אם הבית חדש. על אחת כמה וכמה, אם הבית בן 50 שנה ומאוכלס על ידי משפחת מיעוטים. השקעה שמסתמכת על חסדיו של מישהו אחר, אינה השקעת נדל"ן.

בדיקה פשוטה:

בארה"ב יש הרבה מאוד משקיעים בתחום הנדל"ן שומרי תורה ומצוות בעלי ניסיון. מי שמעוניין להשקיע, ישאל את אחד המשקיעים האלו אם יש כל סיכוי לרווח מבית משפחתי פרטי בארה"ב שגר בו בן מיעוט ושמתנהל ע"י חברת ניהול.

סוף דבר
כתבה זו אינה מתייחסת לבתים עם דיירים שאינם מבני מיעוטים או בתים המנוהלים על ידי בעל הבית עצמו. אם למדת משהו משורות אלו, בבקשה ממך הפץ כתבה זו הלאה לתועלת הרבים.

כיצד יכול ישראלי להשקיע בבית בארה"ב באופן שכן יש סיכוי להרוויח? בתנאי שמתקיימים 6 תנאים:

אם הבית במצב מצוין (כולל מערכת חימום, חלונות, גג, ושירות חשמלי טוב), הבית נמכר ב-20% פחות ממחיר השוק, (תצטרך לבדוק בעצמך את מצב הבית ואת מחיר השוק), האזור לא מיועד לבני מיעוטים, יש ביקוש לבתים להשכרה, יש לך מנהל נכס אמין המנהל בתים אחרים באזור זה, ולפי החישוב יש לפחות 10% רווח, אז יתכן שזוהי השקעה טובה. אולם, כאשר הדייר הנוכחי יעזוב - אתה עצמך תצטרך להיות מעורב בעניינים ולדאוג שהבית יהיה מוכן כמה שיותר מהר לשכירות הבאה, ולדאוג ששוכר אחר יימצא במהירות מירבית. אם מציעים לך בית עם דיירי מיעוטים, התרחק מהעסקה.